住宅ローンや溜まった返済と資産運用どっちを優先すべき？

住宅、車のローン返済中にまとまった収入が得られ場合それを返済に使うべきなのか、それとも資産運用にあてるべきなのかで迷う人が増えています。それぞれのメリット・デメメリットを解説していきましょう。またその判断基準どのようにすればいいのか解説していきましょう。

住宅ローンの返済には、返済期間を減らす「期間短縮型」と毎月の返済額を減らす「返済額軽減型」の2種類あります。「期間短縮型」は利息分の支払いが少なくなり、総返済額を削減したいという方にはお勧めです。次に「返済額軽減型」は、現在の返済額に負担を感じている方や返済ができなくなる可能性がある方にお勧めです。

目的に応じて使い分けをしてみるといいでしょう。

　ただし忘れてはいけないこととが「住宅ローン減税制度」です。住宅ローン減税制度は住宅ローンを借り入れて住宅を取得した場合に毎年末の住宅ローン残高または、住宅の取得対価のうちいずれか少ないほうの金額の１％が10年間にわたり所得税の額から控除されるというものです。そして、所得税からは控除しきれない場合は、住人税からも一部控除されます。所得税は「還付」住民税は「減額」という扱いになりますが、最大で400万円（特定の住宅の場合は500万円）が戻ってきますのでどちらも適用を受けられる期間内には最大限活用することをお勧めします。

返済を優先すべき基準は？

住宅ローン減税適用期間内であれば、それを活用することをお勧めしますが、期間を過ぎてしまっている場合は必ずしも繰り上げ返済をすればいいとは限りません。なぜならば住宅ローンの金利は現状、とても低くなっているからです。もちろん　繰り上げ返済すれば金利の負担を減らすことができるのですが、それよりも、運用して増やすことができれば、繰り上げ返済よりも有利だと考えられるからです。

具体的に考えていきましょう。

3000万円の住宅ローン（35年・変動金利0.6％）を借りて10年後には300万円の繰り上げ返済（期間短縮型）をしたとします。この時の総返済額は、

・繰り上げ返済前　33,267,360円　↓

・繰り上げ返済後　32,824,067円

となるので、総返済額を約44.3万円を減らすことができます。残りの返済期間も約3年半短縮できる計算になります。

でも、仮にこの300万円を一気に使って25年間複利運用して、利益を得たとします。この時、総額は....

・年利１％の場合　384万7286円

・年利２％の場合　492万1802円

・年利３％の場合　628万1316円　　　（※利益には別途約20％の税金がかかります）

となります。年利１％でも＋８４万円、税金を引いても約67.5万円ですから、すでに繰り上げ返済よりも有利なのです。もちろん、２％、３％と利益が増えればその差はさらに広がることになります。

ただし25年の複利運用で年利１％以上を稼ぐのは、銀行の預金では絶対に無理。

投資信託や株式投資や安全なFXなどで運用する必要があるでしょう。運用は利益がでて増えるかの可能性もありますが、損失を被って減る可能性もあります。

年利２％が確保できるとしたら、運用を優先

上では300万円を一気に投資しましたが、投資の損失を抑えるには、毎月に少しずつ投資する積み立て投資が有効です。積み立て投資でコツコツと同じ商品を買い続けると、その商品が安い時にはたくさん買い、高い時には少ししか買わないので、平均購入価格を下げることができます。

仮に先ほどの300万円を、毎月1万円ずつ、25年間積み立て投資をしたとします。

この時の総額は

・年利１％　340万6701円

・年利２％　388万8211円

・年利３％　446万0078円　（※利益には別途約20％の税金がかかります）

となる計算です。年利１％では繰り上げ返済のほうが有利ですが、年利２％なら＋８８万円、税金を差し引ても約71万円となる為、運用の方が有利になります。よって、年利２％が得られるというならば運用を優先した方が十分にメリットがあります。

これらを踏まえた上で、繰り上げ返済を行うことで得られるメリットは「安心」です。

完済することによって「身軽になる安心そして、その老後の安心を得られることは最大の魅力ではないでしょうか。しかし、その安心とは別に自分の資産形成もしっかり考えていかなければならない時代になってきています。繰り上げ返済も運用のうちですが、できるなら資産運用も早めに開始した方がいいのも事実です。お金を繰り上げ返済に回す部分と運用に回す部分と分けて、お金を増やしていくことを考えていきましょう。